Ülkemizde inşaat sektörünün gelişmesiyle birlikte ortaya birçok sorun çıkmıştır. Bunlardan birisi inşaat maliyetlerinin finansmanı için kredi kullanma yoluna giden inşaat firmalarının tüketiciye sattıkları konutlarda ipotek tesis etmeleridir.
İnşaat firmasının ticari itibarına güvenen tüketiciler, taşınmaz teslim edilmeden önce noterde yaptıkları düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle üzerinde mutabık kalınan taşınmaz için anlaşmalarının akabinde teslim ve tescil zamanı geldiğinde konut üzerinde banka lehine ipotekle karşılaşmaktadırlar. Taşınmaz adına tescil edilen tüketici de ipoteğin fek
edilmesi için yargı yoluna başvurması zarureti ortaya çıkmaktadır. Ortaya çıkan bu uyuşmazlıkları, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi nihayete erdirmiş, emsal nitelikte karar vermiştir.
Karara göre Bankanın güven kurumu olması sebebiyle özen yükümlülüğü olduğu, Türk Ticaret Kanunu 20.maddesine istinaden basiretli bir tacir gibi davranması gerektiğinden bahisle tüketici lehine hüküm kurulmuştur.
İpotek yani taşınmaz üzerindeki rehin hakkı bir ayni haktır. Bu yönde lehine ipotek tesis edilen bankanın dayanabileceği tek hukuki sebep Medeni Kanun'un 1023. maddesidir. İlgili kanun hükmüne göre ''tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur''.
Peki bu hususta banka iyi niyetli midir?
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 3/2. maddesinde “Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.” amirdir.
TTK m.20'ye göre tacir olması sebebiyle basiretli davranmayan, üzerine düşen özeni göstermeyen inşaat firması iyiniyet hükümlerine dayanamamaktadır.
Karar aynen şöyledir:
KARAR
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile F1 İnş. Taah. San Ve Tic A.Ş. arasında imzalanan 03.05.2010 tarihli “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi” uyarınca, İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Mimarsinan Köyü A1 isimli sitenin A 7 Blok 3. Kat 8 No’ lu bağımsız bölüm’ ünün satın alındığını; Müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan tüm taahhüt ve ödeme yükümlülüğünü eksiksiz olarak yerine getirdiğini, Sözleşmeye göre bağımsız bölümün satıcı firma kredisi ile alınması durumunda tapu devri nin borcun %70’ nin ödenmesinden sonra yapılacağını, Borcun %70 ‘ i olan 226.100,- TL yi aşan 232.118,- TL ‘ lik kısmının 05.05.2013 tarihinde davalı şirkete ödendiğini ancak, tapu devrinin gerçekleştirilmediği gibi, borcun tamamen ödenmesinin üzerinden 8 aylık bir zaman geçtiği halde henüz tapu devir ve intikalinin yapılmadığını, Davalı F1 İNŞ... A.Ş ‘ nin, müvekkilini tapuların verileceği vaad ve taahhüt ile oyaladığını, bunun üzerine kendilerine Kadıköy 30.Noterliği 20.12.2016-75705 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek tapu devir ve tescil işleminin yapılmasının talep edildiğini ancak, ihtara rağmen tapu devir işleminin gerçekleştirilmediğini, Taşınmazın Tapu kaydı üzerinde yapılan araştırmada 06.04.2015 tarihinde diğer davalı F2bank A.Ş lehine 4.180.000,- TL bedelle ipotek tesis edilmiş olduğunu,Taşınmaz üzerinde davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin terkin edilerek, davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile tapunun müvekkil adına tescilini, Bu talebin kabul görmemesi halinde dava konusu taşınmazın piyasa rayiç değerinin tespit edilerek, dava tarihinden itibaren uygulanacak faiz ile birlikte davalı inşaat şirketinden tahsili ile müvekkile ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı F2bank A.Ş vekilinin cevap dilekçesinde özetle; Davalı müvekkilin dava dilekçesinde belirtilen “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi” nin tarafı olmadığını, diğer davalı F1 İnş.... Aş ile davalı banka arasında aynı satış vaadi ve borçlanma sözleşmesinden kaynaklı herhangi bir ilişki bulunmadığını, iş bu davaya husumet yönünden itiraz ettiklerini, Diğer davalı F1 İnşaatın bankanın ticari kredili müşterisi olduğunu, davaya konu ipotek işleminin kredi riskine karşılık olarak bankaya verildiğini, Tapu kaydında sabit olduğu üzere müvekkil bankanın ipoteği dışında herhangi bir takyidat olmadığını, Davacı ile diğer davalı arasında akdedilen sözleşmenin şekil şartlarına uyulmadan yapılmış olduğunu, Geçersiz sözleşmeye dayalı hak iddiasının kabul edilemeyeceğini, Davalı bankanın tapu kaydına güvenerek diğer davalı F1 şirketine kredi verdiğini ve karşılığında teminat olarak lehine ipotek tesis edildiğini, Davalının ipoteğin fekki talep etmek suretiyle davalı bankayı zarara uğratmasına müsaade edilmemesi gerektiğini, Davacı tarafından ikame edilen haksız davanın müvekkil banka yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı F1 İnşaat davaya karşı cevap dilekçesi vermediği anlaşılmıştır.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece "...Davacının terditli açtığı davasındaki tescil talebinin ve talebe bağlı olarak yaptığı ipoteğin terkini talebinin kabulü ile, İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Mimarsinan Köyü, 515 Ada, 1 Parsel, 81/10125 arsa paylı, A7 Blok, 3. Kat, 8 Numaralı bağımsız bölümün davalı F1 İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına olan tapu kaydının iptaline, davacı adına tapuda kayıt ve tescili, davalı F2bank A.Ş. adına bulunan ipoteğin terkini, davanın mahiyeti gereği, dava tapu iptal ve tescil davası olduğundan, sırf davalı F2bank lehine verilmiş ipotek tesisi dava açmaya sebebiyet vermediğinden, davalı F2bank A.Ş. aleyhine vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesine yer olmadığına" karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı F2bank A.Ş. vekili süresinde verdiği istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davacı ile müvekkili bankanın hiçbir hukuki zeminde hukuki bir ilişkinin tarafları olmadığından husumet itirazlarının bulunduğunu, davanın nispi harca tabi bir dava olup davacının eksik harcı ikmal etmemesi sebebiyle davanın usulden reddi gerekirken esasa girilerek davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, bilirkişi raporlarına itirazlarının karşılanmadan hüküm tesis edilmesinin haksız olduğunu, diğer davalı F1 İnşaat'ın müvekkili bankanın ticari kredili müşterisi olduğunu ve davaya konu ipoteğin de kredi risklerine karşılık müvekkil bankaya verildiğini, kaldı ki davalı F1 İnşaat müvekkili bankaya kredi borçlarını ödeyemediği için yasal takip müşterisi konumunda olduğunu, davalı banka lehine ticari kredilerin teminatı olmak üzere dava konusu taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini, cevap dilekçesi ekinde sunulan taşınmaz tapu kaydı ile sabit olduğu üzere taşınmazın üzerinde müvekkili bankanın ipoteği dışında herhangi bir takyidat olmadığını, bilirkişi raporlarında ve mahkeme kararında da aksi bir tespit olmadığını, dolayısıyla iyi niyetli 3. kişi konumunda yer alan davalı bankanın tapuya güven ilkesi gereği kazanımının korunması gerektiğini ve aksi yöndeki İDM karanının yasaya ve hakkaniyete aykırı olduğunu, İDM kararının mülkiyet hakkını da ihlal ettiğini, davacı tarafın diğer davalı ile akdettiği taşınmaz satış vaadi ve borçlanma sözleşmesinin şekil şartlarına uyulmadan ve tapuya şerh edilmeden yapılmış olduğunu ve geçersiz sözleşmeye dayalı hak iddiasının da kabul edilemeyeceğini, bu hususun yolsuz tescile sebebiyet verdiğini, kaldı ki davacının 2008 yılından bu yana aynı yerde oturduğunu iddia ettiğini ancak tapu talep etmediğini veya F1 İnşaat ile arasındaki sözleşmeleri tapuya tescil ettirmediğini, satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenmediğini ve tapuya şerh edilmediğini, 13/02/2019 tarihli bilirkişi raporundan anlaşıldığı kadarıyla davacı tarafın ödemelerini 05/05/2016 tarihinde tamamladığını ancak bu tarihten çok önce 06/04/2015 tarihinde dava konusu taşınmaz üzerinde ipotek tesis edildiğini, dolayısıyla davacının yanıltıcı beyanları olduğunun da sabit olduğunu, davalı bankanın ayni hakkı olan ipotek hakkının davacının şahsi hakkından önce geldiğini belirterek re'sen dikkate alınacak sebeplerle İDM kararının tapu kaydının iptalini, taşınmazın davacı adına tapuda kayıt ve tescilini, ipoteğin fekki yönünden bozularak ortadan kaldırılmasını, masraf ve ücret-i vekaletin de müvekkili F2bank A.Ş.'ye yüklenmemesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Tapu kayıtları , sigorta poliçeleri , tahsilat makbuzları, gayrimenkul satış vaadi ve borçlanma sözleşmesi, ihtarname, genel kredi sözleşmesi, banka tarafından gayrimenkul değerleme raporu, ipotek belgesi, senet fotokopileri ve delil niteliğindeki tüm bilgi ve belgeler.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, davacı ile davalı F1 İnşaat Taahhüt ve San. Tic. AŞ.den 03/05/2010 tarihli bir adet bağımsız bölüm satımına ilişkin " Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi" uyarınca yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil ile diğer davalı banka tarafından konulan ipoteğin terkini istemine ilişkindir.
Davacı, ön ödemeli konut satış sözleşmesi uyarınca tüketici sıfatına haiz, davalı ise ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi ( satıcı) konumunda bulunmaktadır. Satıcının ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket etmesi durumunda, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin özellikleri var olsa bile, bu sözleşme tüketici işlemi olarak kabul edilemez. Alıcının ise satış konusu taşınmazı konut olarak kullanma amacıyla edinmesi gerekmektedir. Aksi takdirde alıcının tüketici sıfatına sahip olması mümkün değildir. Gerçek kişiler dışında, tacir sıfatı bulunmayan tüzel kişiler (dernekler, vakıflar vs.) de konut amaçlı taşınmaz edinebilirler.
Ülkemizde inşaat sektörünün sürekli büyümesi, çeşitli tüketici sorularını da beraberinde getirmiştir. Bunlardan biri de uygulamada " maketten satış", "projeden satış" veya "sat - yap" olarak adlandırılan ön ödemeli konut satışlarında karşılaşılan sorunlardır. Ön ödemeli konut satışları 4077 sayılı mülga TKHK döneminde " kampanyalı satışlar" çerçevesinde değerlendirilmiştir. Ancak 6502 sayılı TKHK'da (madde 40-46) başlı başına bir sözleşme türü olarak düzenlenmiştir. Ayrıca; Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından uygulama usul ve esaslarını belirlemek üzere " ön ödemeli konut satışları hakkında yönetmelik" çıkarılmıştır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (TKHK m.40/1) Hukuki niteliği itibariyle tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Davalı F2bank AŞ. yanın husumet itirazında bulunduğu ancak davacının tapuda bulunan ipoteğin alacaklısı sıfatı ile taraf sıfatının da olduğu, zira eldeki dava dosyasında tapu iptal isteminin yanında ipoteğin fekki isteminin de bulunduğu davaların yığılması ilkesi doğrultusunda birlikte açılan bu davada fek istemi yönünden davalı gösterilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı belirlenmiştir.
Davalı bankanın diğer bir istinaf itirazı da iyiniyetli bulundukları gerekçesi ile fek kararına yöneliktir.
Davalı banka anonim şirket olup böyle bir hukuki statüde bulunan banka TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir işadamı gibi hareket etmek mecburiyetindedir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.
Davalının itirazına konu ettiği iyiniyet ilkesi TMK'nun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Mahkemece bu hususta yüklenici satıcı şirket kayıtları üzerinde bilirkişi mali müşavir - bağımsız denetçi, gayrimenkul değerlendirme uzmanı tarafından 13/02/2019 tarihli rapor alınmıştır. Raporda; davalı inşaat şirketinin 2010-2017 yıllarına ilişkin ticari ve belgeler üzerinde yapılan incelemede, dava konusu taşınmazla ilgili olarak sözleşme tarihi olan 03/05/2010 dan itibaren davacı ve davalı şirket ile aralarında gerçekleşen bütün işlemlerin muhasebe kayıtlarına usulünce yansıtıldığı, taşınmazın satış ve teslimine ilişkin faturasının 18/10/2017 tarihinde kesildiği ve Maliye Bakanlığına beyan ve bildirimlerin yapıldığı, bu kayıtlara göre dava konusu taşınmazın davacı Nazire Algül'e satılmış olduğunun açık olarak tespit edildiği, 18/10/2017 tarihi itibariyle taraflar arasındaki hesap işlemlerinin kapandığı, davalı F2 Bank tarafından 06/04/2015 tarihinde bağımsız bölüm üzerine 4.180.000 TL tutarında ipotek tesis edildiği, ipotek işleminin yapıldığı 2015 tarihinden itibaren geriye doğru bakılacak bütün mali tablolar ve ayrıntılı nizam dökümlerinde, ipotek konulan taşınmazın davacı Nazire Algül'e satılmış olduğunun açık şekilde görüldüğü, bu hususun dikkate alınmadan ipotek tesis edildiği kanaatine varıldığı rapor edilmiştir.
Tapuda kat irtifaklı gözüken taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın hem basiretli tacir hemde güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileriye sürülemeyecektir. TKM.nın 2.maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da kanun himaye etmemektedir. Bütün hakların kullanılmasının en önemli ve emredici sınırı, dürüstlük kuralına uygun davranmaktır. Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamını genişletmek ve hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böyle ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması halini almıştır.
Somut olay bakımından satıcı F1 İnşaat AŞ.nin şeklen malik göründüğü tapu kaydına, satış sözleşmesinden 5 sene sonra 06/04/2015 tarihinde ipotek koyan bankanın, teminata konu edilen taşınmazın mevcut durumunu bilmediği, kat irtifaklı yer üzerindeki binalardan habersiz olduğu ve bu binaların mesken olarak kullanıldığından bilgisi olmadığı düşünülemeyecektir. Davalı banka, satıcı F1 İnşaat AŞ.ye kredi verirken ipotek kurulacak taşınmazı araştırma ve değerlendirme, risk analizi oluşturma, değer tespiti yapma ve bu taşınmazlar üzerinde eksper incelemesi yaptırması yükümlülüğü bulunmaktadır. Dosyaya sunulan dava konusu bağımsız bölüme ilişkin gayrimenkul değerleme raporunun ipoteğin konulduğu 06/04/2015 tarihinden sonra 04/01/2016 tarihinde hazırlandığı, raporun sonuç bölümünde dava konusu 8 nolu bağımsız bölümün üzerine 4.180.000 TL tutarında ipotek bulunduğu tespit edilmiştir. Ancak; dava dosyası içerisinde iptali istenen ipoteğin konulmasından önce davalı banka tarafından ilgili kuruluşlara yaptırılan ekspertiz raporuna rastlanmadığı tespit edilmiştir.
Bankanın üzerine düşen araştırmaları yapmadığı, eksper incelemesi yaptırmadığı ve taşınmazın mevcut durumunun tespiti ile değer tespitinin yaptırılmadığı ortaya çıkarsa bu durumda zaten ağırlaştırılmış özen yükümlülüğü altında olan davalı Bankanın bu özen yükümlülüğüne aykırı hareket ettiği kabul edilecektir.
Davalı Banka gerekli araştırmayı yapmamış, mevcut durumu bilebilecek ve öğrenebilecek durumda iken bu araştırma yükümlülüğünü yerine getirmemiş olmakla gerekli dikkat ve özeni göstermediğinden iyi niyeti olduğundan söz edilemez. Çünkü; dava konusu bağımsız bölümün 16/06/2006 tarihinde yönetim planı oluşturulmuş ve tapuya tescil edilmiştir. Bağımsız bölümün oluştuğu tarihten itibaren 9 sene sonra davalı Banka lehine ipotek tesis edildiği kayıtlardan belirlenmekle Banka tarafından kredi vermeden önce kredinin teminatını oluşturacak ekspertiz inceleme raporunda davalının kendisi veya kiracısı tarafından kullanıldığı kolaylıkla tespit edilebileceği ortadadır. Banka, müşterilerine kredi vermeden önce 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ve bu kanuna istinaden çıkarılan " Bankaların değerleme hizmeti almaları ve bankalara değerleme hizmeti verecek kurumların yetkilendirilmesi ve faaliyetleri hakkında yönetmelik" hükümlerine göre kredinin teminatını teşkil edecek taşınmazın değerlendirilmesinde dikkat edilmesi gereken hususların ayrıntılı şekilde düzenlendiği, bu düzenlemeye uygun rapor temin edilmediği, bu kapsamda davalı F2 Bank tarafından TMK.nun 1024 madde kapsamında tapuda bağımsız bölümün davalı şirket adına kayıtlı olduğu, kayda güvendiği ve krediyi verdiği ileri sürülmüş ise de; davalı Bankanın teminata konu taşınmazı ayrıntısı ile inceleyip değerlemesini yaptırmadan kredi kullandırması ve ipotek vermesi ticaret hayatının ve bankacılık uygulamasının gerekleri ile de bağdaşmamaktadır. TMK.nun m.3 'e göre, iyi niyet bir hakkın doğumuna engel bir durumu bilmemek ve bilecek durumda olmamaktır. Yine TMK m.2.ye göre davalı F2 Bank'ın, dairenin ve içinde yaşayan insanların bulunduğunu bilmediği ve bilecek durumda olmadığı iddiası dinlenemez.
Davalı F2 Bank'ın teminat karşılığı kredi vermek için sadece tapu kayıtları ile yetinmesinin mümkün olmadığı, teminatın tapu dışı unsurlar bakımından da ayrıntılı eksper raporları ile desteklediğinin bilinen bir gerçek olduğu, TMK.nun 1023 maddesi gereği sadece tapuda yazan bilgilerin kendisini bağladığını ileri sürerek ipoteğin kaldırılamayacağı tüm haklarda olduğu gibi ipoteğin de sınırı dürüstlük kuralına riayet etmek olduğu, harici satışla taşınmazın başkasına satılması uygulamada sıkça rastlanılan bir durum olması karşısında yapının içinde yaşayanların haklarını araştırmadan veya beklenen haklarının olup olmadığını sorgulamadan kredi vererek ipotek kurmak basiretli bir tüccarın niteliklerinden olan Bankacılık Kanununda da özenle araştırma yükümlülüğü davalı kredi veren bankaya yüklenmesine karşın bu araştırmanın yapılmadığı, gerekli özenin gösterilmemesi suretiyle sırf tapu kaydında yazılı bilgilere dayanarak ayni hak kurulması dürüstlük kuralı ve iyi niyetle bağdaşmaz.
Davacının dava konusu bağımsız bölümü 3.5.2010 tarihinde harici temlik ile aldığı ve öncesinde 2008 yılı itibari ile kiracı sıfatı ile kullanmaya başladığı sözleşme gereği satın almaya karar verdiği belirlenmiştir.
Yaptırılan bilirkişi incelemesi ile davalı yüklenici şirketin kayıtlarında basit bir inceleme ile bu yerin temliken davacıya satışının yapıldığının ve ödemelerin tahsil edildiğinin anlaşılabileceği vurgulanmıştır.
Dava konusu taşınmaz gibi yüklenicilerin kat mülkiyetine geçmek üzere yaptıkları bu tür daireleri maket halinde bile satışa arzettikleri inşaat şirketlerin bu çalışma tarzını benimsedikleri yaygın ve bilinen bir durum olup davalı bankanın inşaat şirketinin bu tarz satışları olabileceğini öngörüp araştırmasını buna göre yapması kendisinden beklenen özeni göstermesi gerekirken yüzeysel bir araştırma ile bu miktar bir kredi tesisi iyi niyetli olduğunu ispata yeterli görülmemiştir. Çok daha düşük krediler için bile eksper görevlendirip krediye elverişliliği enine boyuna araştıran kredi kuruluşlarının söz konusu olan yüklenici bir inşaat şirketi olduğunda daha titiz ve araştırmacı olması alacağı riskleri hesaplaması yapılan işin gerektirdiği özendir.
Basiretli bir işadamı gibi hareket etmesi gereken davalı bankanın bu yükleniminin doğal sonucu olarak kredi tesisinden önce inşaat şirketinin mülkiyetinde görünen bu taşınmazı temlik edip etmediğini ve içinde oturan kişinin ne sıfatla burada bulunduğunun tüm yönleriyle ve nitelikleriyle incelediğinin, sözleşmenin imzalanmasından önce satış borcu bulunup bulunmadığını tespit edip ona göre taahhüt altına girdiğinin, inceleme yaparak krediye uygun ve avantajlı olduğunu gördükten sonra ipotek tesis ederek kredi verdiğinin somut olayda kanıtlanamadığı aksine bu yükümlülüklere uyulmadığının anlaşıldığı görülmektedir.
Açıklanan nedenlerle ilk derece mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla davalı F2bank AŞ vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine temyiz yolu açık olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;
1-Bakırköy 6.Tüketici Mahkemesi'nin 20/03/2019 tarih ve 2017/839 esas 2019/200 karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı F2bank AŞ. vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Harçlar tarifesi gereğince alınması gereken 44,40 TL istinaf maktu karar ve ilam harcı F2bank AŞ. den peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,
3-Davalı F2bank AŞ. tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
İlişkin dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1. bendi ile aynı Kanun'un 361 ve 362. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak olmak üzere oy birliği ile karar verildi.28/11/2019
Comments