KİRA GELİRİ VERGİSİ HAKKINDA BİLİNMESİ GEREKENLER (GVK 70)

Gelir Vergisi Kanunu'nun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirlerin mükellefi; söz konusu kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır.

KİRA GELİRİNİN BEYAN EDİLMESİ GEREKEN TARİH

Bilindiği üzere kira geliri, ilgili gelirin elde edildiği yılı takip eden yıl beyan edilmekte ve KGV (Kira Geliri Vergisi) ödenmektedir. Kira gelirinin elde edilmesi tahsilat esasına bağlanmıştır.

Kira gelirinin elde edildiği kira döneminin birden dazla dönem olması (Örn. 2022,2023,2024 gibi) ve gelirin son dönem elde edilmesi halinde gelirin elde edildiği dönem KGV’nin ödenmesi gerekmektedir.
Gelecek yıl/dönemlere ilişkin peşin ödeme yapılması halinde her yıla ait kira bedelinin ilgili yılın geliri sayılması düzenlenmiştir. Bu durumda Örn. 2022, 2023, 2024 kira bedellerinin tamamının 2022 yılında ödenmesi halinde KGV ilgili yıllarda ayrı ayrı beyan edilecektir.
Dövizle yapılan kira ödemelerinde kira geliri, tahsilat tarihindeki TCMB döviz alış kuru üzerinden hesaplanmaktadır.

KİRA GELİRİNİN TEVSİKİ

İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine yönelik olarak yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre;

Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur.
Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamındadır.
Konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir.
Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir.
Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracı kılınmak suretiyle, para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler tevsik edici belge olarak kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır. Kişilerin kira ödemelerini, banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad/unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılır.

Kira tahsilat ve ödemelerinde tevsik zorunluluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin, o yıl için belirlenen miktarından az olmamak üzere (2025 Yılı için en az 5.000,00-TL) işleme konu tutarın %10’u (2/8/2024 öncesinde %5´i) nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir. Ancak, bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinde yer alan, ilgili yıl için belirlenen tutarı geçemez. Ceza tevsik yükümlülüğüne uymayanların her birine ayrı ayrı düzenlenir.

Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez.

KİRA GELİRİNİN HİÇ OLMAMASI VEYA DÜŞÜK OLMASI

Kira gelirinin hiç olmaması veya düşük olması halinde “Emsal Kira Bedeli” üzerinden takdir yapılması düzenlenmiştir.(GVK 73) Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir.

Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru veya kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi;

4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.

KİRA GELİRİNDE İSTİSNA UYGULAMASI

Konut kira geliri için 2024 için istisna tutarı 33.000 TL’dir. (2025 için 47.000 TL’dir) Konut istisnası, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2024 yılında 33.000 TL’nin altında konut kira geliri olanlar bu gelirleri için yıllık beyanname vermek zorunda değildir.

Konutlardan elde edilen kira bedeli hiç bildirilmez veya eksik beyan edilirse istisna uygulanmaz, ancak idarece tespit sağlanmadan önce beyanname verilmesi halinde istisna uygulanacaktır.

Kira gelirinde istisna tutarı toplam yıllık kira gelirinden düşülmek suretiyle hesaplanacaktır. Yıllık geliri 870.000 TL üzeri olan gerçek kişiler kira geliri istisnasından yararlanamazlar. Mirasın paylaşılmamış olması halinde, istisna her mirasçıya ayrı ayrı uygulanır. Biden fazla kira geliri olanlara, toplan geliri üzerinden bir defa istisna uygulanacaktır.

KİRA GELİRİ BEYANNAMESİ VERİLME ZAMANI VE ŞEKLİ

Kira geliri beyannamelerinin her sene 1 Mart ila 1 Nisan tarihleri arasında verilmesi gerekmektedir. Beyanname verme zorunluluğu olanlar;

Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, 2024 için 33.000 TL’lik istisna tutarının üzerinde olanlar,
Tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2024 için 230.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar
Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerden, kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 2024 yılı için 13.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanların kira geliri beyannamesi vermesi zorunludur.

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir.

Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır.

Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

Ölüm halinde beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilecektir.

Kira geliri vergisi iki taksit halinde Mart ve Temmuz aylarında ödenmektedir.