Kira sözleşmesinde yer alan artış koşulları,( Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi Kapsamında)
Kira artış koşuluna aykırılık halinde yaşanabilen hukuki uyuşmazlıklar ve kira bedelinin belirlenmesi davası
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299 maddesi uyarınca “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasına veya kullanma ile birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği” sözleşme olarak tanımlanmıştır.
Kira Sözleşmelerini; Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi, (TBK md. 339 ve devamı), Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi (TBK md. 299 ve devamı), Ürün kirası, (TBK md. 357 ve devamı) ve 2886 Sy. Devlet İhale Kanunu uyarınca kira sözleşmeleri şeklinde sınıflandırabiliriz.
Kira sözleşmelerinin bir şekil şartı bulunmayıp yazılı ya da sözlü olarak yapılabilir. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması ispat konusunda taraflara kolaylık sağlamaktadır. Ancak özel yasal düzenlemeler kapsamında kira sözleşmesinin şekli belirtilmişse (Yazılı, noter onaylı vb.) bu şekilde yapılması gerekmektedir.
Kira sözleşmesi süreli veya süresiz olarak düzenlenebilecektir. Bu süre belirli bir süre olabileceği gibi, örtülü olarak da belirlenebilecektir.
Kira sözleşmesinde kiraya veren asli olarak taşınmazın malikidir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda maliklerin çoğunluğunun, elbirliği mülkiyetinde ortakların oybirliğiyle taşınmaz kiraya verilebilecektir. Kiraya veren ve kiracı kişiler ve/veya kurumlar olabilecektir.
Müşterek mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu taşınmazlarda hissedarlardan birinin taşınmazı kiraya vermesi halinde bu sözleşme ancak tarafları bağlayacaktır.
Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi mümkün olup, bu şerh ancak yazılı bir şerh sözleşmesinin varlığı halinde mümkündür.(TST md. 47) Tapu kütüğüne işlenen kira şerhi süresiz ise ancak 5 yıl için geçerlidir. Anılan şerh geçerliliği boyunca taşınmazı satın alan kişilere karşı da ileri sürülebilecektir.
Kira tespiti ile ilgili uyuşmazlıklara ilişkin değerlendirmelerimiz özetle şu başlıklarda incelenmiştir;
Kira sözleşmesinde yer alan artış koşulları,( Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi Kapsamında)
Kira artış koşuluna aykırılık halinde yaşanabilen hukuki uyuşmazlıklar ve kira bedelinin belirlenmesi davası,
KİRA BEDELİ VE YENİLENEN KİRA DÖNEMLERİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Taraflar kira sözleşmesinde istedikleri kira bedelini belirlemekte serbesttirler. Ancak TBK md. 343 uyarınca kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin hüküm dışında kiracı aleyhine hiçbir hüküm değiştirilemez.
Devam eden kira dönemlerinde taraflar yıllık olarak yapılacak artışları belirleyebilirler. Belirlenecek artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. (TBK md. 344/1)
Tarafların kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlememesi halinde açılacak dava ile kira bedeli bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre belirlenir. (TBK md. 344/2)
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.(TBK 344/3)
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
TBK md. 345/1 uyarınca Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Taraflarca kira sözleşmesinde artış şartı belirlenmişse; yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. (TBK md. 345/2)
Kira artış şartını taşıyan sözleşmelerde ise bildirim koşulu bulunmayıp, kira döneminin sonuna kadar davanın açılabileceği düzenlenmiştir.
Taraflarca kira sözleşmesinde artış şartı belirlenmemişse; bu davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. (TBK md. 345/3)
Hak ve nesafet ilkeleri uyarınca kira bedelinin tespiti yeni yasa kapsamında da benimsenmiş ve mevzuata aktarılmıştır.
Kira bedelinin tespiti talepli açılan davalarda tespit edilen kira bedeli Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca BRÜT olarak tespit edilir. Mahkeme ilamında açıkça belirtilmiş olmasa da kira tespit ilamında belirtilen kira bedelinin Brüt kira bedeli olarak anlaşılması gerekmektedir.
“…Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre stopaj ve fon giderleri hariç “NET” kira parasına hükmedilemez. Mahkemece bu husus göz önünde bulundurulmaksızın “NET” kiraya hükmedilmesi doğru görülmemiştir.”( Yarg 3. H.D. 2007/17643 E. 2007/18045 K. 29.11.2007)
“…kira parasının, anılan vergi tevkifatı (stopaj) gibi vergiye ilişkin kesintiler göz önünde tutulmaksızın tespiti zorunludur.(Yarg. HGK 1993/3-946 E., 1994/130 K., 09.03.1994) ( Yarg 3. H. D. 1989/7062 E. 1989/8746 K. 21.11.1989)
“…kira parasının stopaj gibi vergiye tabi kesintiler göz önünde tutulmaksızın tespiti zorunludur.” ( Yarg 3. H. D. 1996/169 E. 1996/787 K. 23.01.1996)
“…kira parasının NET olarak tespiti doğru değildir.” ( Yarg 3. H. D. 1998/1409 E. 1998/1884 K. 26.02.1998)
“…tarafların kira sözleşmelerinde anlaştıkları kira parasının stopaj dikkate alınarak “net” ve “brüt” olarak belirlemiş olmaları dahi, daha sonra uyuşmazlığı düşmeleri nedeni ile kira parasının mahkemece tespiti gerektiğinde, bunun mahkeme kararında dikkate alınmasını gerektirmez. Çünkü sözleşmedeki kira parası uyuşmazlık üzerine artık uygulanabilirliğini kaybetmiş olduğundan ortadan kalkmış olup, mahkemece yeniden belirlenmekte ve yukarıda açıklandığı üzere gelir vergisi stopajı taşınmazın kullanılmasının bir unsuru da bulunmadığından, kira parasına dahil veya ondan hariç olarak nitelendirme yapılıp ona göre kira parası saptanamaz.” (Yarg. 3. H. D. 1990/15476 E., 1991/12376 K,. 07.11.1991)
Comments